編者按：本文來自微信公眾號「魔都財(cái)觀」（ID：moducaiguan），作者：魔都財(cái)觀的觀觀，01開發(fā)商能賣掉的房子，你賣不掉新房有一個核心賣點(diǎn)——處房權(quán)新房=處房權(quán)次新。不要小看這個處房權(quán)，是無數(shù)人都夢寐以求的追尋。我記得當(dāng)年我在小白階段也好這口。畢竟房子這樣的大宗商品，大家都不喜歡有別人住過。但是很多人沒意識到，處房權(quán)溢價(jià)只有新房才有，是容易被消耗的。開發(fā)商金碧輝煌的售樓處、談吐頗佳的銷售**、做工精美的沙盤導(dǎo)圖，這些都是處房權(quán)銷售的助推器。在這個階段開發(fā)商是可以賣出高價(jià)的，可以賣出有硬傷的產(chǎn)品的。很多戶型、總價(jià)流動性、交通動線上的瑕疵都會在這個一剎那，被腦門一熱的買房人忽略掉?？墒侨魏涡路抠I下來，等你再賣出的時(shí)候，處房權(quán)溢價(jià)就沒有了，哪怕你一天也沒住過。那些問題和瑕疵，沒有了售樓處的宣傳攻勢，沒有了處房權(quán)的掩護(hù)，統(tǒng)統(tǒng)暴露在買家面前，你就麻煩了。我想起有一天，和水庫的dittojeff，他講了一個例子，讓我印象頗深?，F(xiàn)在上海近郊有很多總價(jià)在1000萬的入門獨(dú)棟別墅，為什么慢。除了總價(jià)約束外，還有更大的一個問題在于，這些別墅處于高不成低不就的尷尬境地。雖然對比普通公寓已經(jīng)很**了，但對于真正高凈值人群理想的稀缺資產(chǎn)，還是有很大差距的。比如雖然別墅號稱3、400平米，但是大多都是疊加到3樓、4樓，由于別墅爬樓到3樓及以上的場景有限，高層的面積實(shí)際使用效率降低，這樣的大面積是不值得購買的。這些別墅的硬傷在買家眼里都是看得見的，只有在新房新盤營銷攻勢下，這些產(chǎn)品才賣得掉。到了二手市場，就砸在手里了。現(xiàn)在市面上賣的部分新房項(xiàng)目也存在一樣的問題。比如有的項(xiàng)目靠近墓地，還有的靠近高壓線。售樓處開盤后幾周、幾個月的密集營銷下，在新房供應(yīng)緊張的環(huán)境下，這些有瑕疵的產(chǎn)品都是賣得掉的。但是等到你買下，歷經(jīng)漫長的時(shí)間歲月，這些產(chǎn)品的缺陷就會慢慢暴露出來。如果買房是投資的話，是不太傾向于買新房的。因?yàn)樘幏繖?quán)和瑕疵缺陷都打入了你的買入成本，卻無法體現(xiàn)在你的賣出收入里。新房更適合的是自住剛需，嶄新的樓盤，規(guī)整的物業(yè)，和統(tǒng)一入住都讓一切井井有條，能提升居住體驗(yàn)的。近的好消息是，現(xiàn)在的新房限價(jià)改變了部分游戲規(guī)則。由于人為壓低了成本，對沖了之前很大的一部分缺點(diǎn)。你能買到85折的新房你就買吧。02新房也是會降價(jià)的開發(fā)商的捂盤和跌價(jià)出貨的節(jié)奏和普通的二手房東不一樣。開發(fā)商，看上去是一個蓋房子的，其實(shí)本質(zhì)是一個大的買房人，一個金融玩家。他們左手，從金融市場融入資金，從銀行借過來開發(fā)貸、從大A股發(fā)融資、在銀行間市場發(fā)債、發(fā)銀行理財(cái)產(chǎn)品籌錢。右手，用小資金拿地，吃下地皮，2年后上市，分銷給各路小的買房人。因?yàn)樗龅氖巧w房子，分銷的套路，玩的是地皮房子的打法，看上去像是類似于建筑業(yè)的實(shí)業(yè)經(jīng)營，所以開發(fā)商自己不會被限購?fù)恋亍⒉粫斜幌拶J的緊箍。但本質(zhì)上，建筑安裝成本在開發(fā)商的經(jīng)營成本只占到20%的小頭。大頭是拿地和財(cái)務(wù)利息成本，這和我們買房人的套路類似，**成本是建倉和利息成本。所以開發(fā)商就是一個大號的買房人。開發(fā)商資金流的多少，直接決定了它是持倉還是出貨。就像我們買房人，如果有錢的話，是不會賣房子的。過去兩年，市場寬松的時(shí)候，開發(fā)商融資利率只要6%左右，而開發(fā)商賣房子的毛利率都是20%（疊杠桿快周轉(zhuǎn)），只要把規(guī)模做大就可以了?，F(xiàn)在對開發(fā)商融資收緊了，有的開發(fā)商融資利率已經(jīng)到了10%以上，而另外一邊，調(diào)控升級也讓開發(fā)商的出貨也越來越困難。為了續(xù)命，從明年開始，會有部分開發(fā)商開始降價(jià)。這個在每一輪調(diào)控里都是出現(xiàn)過的，哪怕是像上海這樣的**城市，都出現(xiàn)過降價(jià)，然后集體退房的事件。你們可以查一下大華水岸藍(lán)橋退房。當(dāng)然當(dāng)初那批退房的客戶，如果后續(xù)沒買房，現(xiàn)在應(yīng)該是死了的心都有的。——這個就是樓市有意思的地方，長線很美好，短線很曲折，看你扛不扛得住了。還有大家要有個認(rèn)知，就是新房市場以后會分化，供給大的近郊市場，因?yàn)闃潜P眾多，價(jià)格競爭激烈，降價(jià)會多一些。但是真正核心區(qū)位的豪宅，就是單價(jià)是近郊新房價(jià)格×2，×3的那種，房價(jià)反而沒問題。你不要覺得豪宅新房。它就是這種漲跌都少的套路。經(jīng)濟(jì)學(xué)上叫彈性不足，其實(shí)就是沒尿性。漲得時(shí)候因?yàn)榛鶖?shù)高，難漲。跌的時(shí)候，因?yàn)橄∪?，很難跌。說穿了，就是里的大盤藍(lán)籌股，*維穩(wěn)。而近郊的新房，就是創(chuàng)業(yè)板，暴漲暴跌。比較合適的打法是，如果你要買豪宅新房自住，注意豪宅指的是在所在城市總價(jià)購買力限制以上的那種房子：北京、上?！?600萬南京、杭州——800萬重慶——400萬左右。那你可以無視周期，而且真正的豪宅是賣一套少一套，趕緊買，趁早買。如果你是想買新房投資，倒是可以選擇近郊供給大的新房，趁著限價(jià)提前買入折扣筍盤，或者等到明年再。03回避滾動開發(fā)上市的樓盤我們對當(dāng)前樓市的判斷是深圳、上海因?yàn)樘崆盎爻?，目前已?jīng)見底，而二線城市目前即將進(jìn)入靜淡市。這個在《房產(chǎn)下一輪大漲何時(shí)到來？重磅干貨分享》已經(jīng)有分享了。所以在當(dāng)下買房的時(shí)候，提醒大家注意一個細(xì)節(jié)。注意回避開發(fā)商資金緊張，且滾動開發(fā)的項(xiàng)目。特別是那種近郊大盤，分個五六期，甚至十期開發(fā)的。因?yàn)槲覀冾A(yù)計(jì)，這一輪靜淡市不知道時(shí)間長短。如果政策長期從緊的話，資金緊張的開發(fā)商一定是不好過的。那些有滾動開發(fā)上市的項(xiàng)目，很有可能在后面幾期降價(jià)，開出低價(jià)。如果你不幸買了前面幾期的產(chǎn)品，那么后面幾期的降價(jià)，將會直接拉低你的掛牌價(jià)。雖然未來還能創(chuàng)新高，但浮虧個幾年，心里總是不爽的。而且我們自己有的時(shí)候也會去做一些創(chuàng)新融資，比如說拿房產(chǎn)作抵押，開發(fā)商這樣的降價(jià)打法，直接拉低了抵押的評估價(jià)格。也很傷融資的信貸成數(shù)的。再推演一下，你也應(yīng)該盡可能回避滾動開發(fā)大盤周邊的樓盤，大盤的后面幾期降價(jià)，也會把你的剛買的新房或者二手房單價(jià)連坐。如何判斷開發(fā)商資金緊張，現(xiàn)在開發(fā)商大多是上市公司，你也不用學(xué)會看財(cái)務(wù)報(bào)表，你就看看他家公告好了，如果開發(fā)商融發(fā)債融資成本都到10%以上了，那他大概率是缺資金的，不是好現(xiàn)象。如何看土地儲備，到項(xiàng)目現(xiàn)場周圍去看看，施工工地上都有項(xiàng)目牽頭方的名字，一般是開發(fā)商的項(xiàng)目公司，一看就知道了。再用查公司的軟件搜搜就知道了。還有開發(fā)商拿地的時(shí)候，當(dāng)?shù)氐耐恋匾?guī)劃部門都有公告的，也可以知道注意，我們這里說的是當(dāng)下靜淡市的回避的打法。這個在牛市是反向操作的。如果一輪牛市起步，你反而要買這種滾動開發(fā)的項(xiàng)目。因?yàn)槊恳黄谛麻_盤都拉升房價(jià)，一手帶二手，你的房子也會被抬轎子，漲得很快。至于什么時(shí)候牛市到來，到明年3月開就知道了，**公告會說的，樓市政策到底走牛還是繼續(xù)靜淡市。好了，一不小心，才寫了幾條就已經(jīng)三千字了。大概還有四、五條關(guān)于新房的套路干貨，下次再找機(jī)會給大家繼續(xù)分析。后給大家總結(jié)下：一是買新房注意回避硬傷的產(chǎn)品（戶型、通勤、產(chǎn)品類別），開發(fā)商賣得掉的，你二手房可能真賣不掉。二是新房也是會降價(jià)的。買真豪宅的無視周期，喜歡近郊新房的要折扣筍度做安全邊際。三是靜淡市盡量回避滾動開發(fā)上市的新房樓盤，牛市則反向操作。

　　獲悉，電動車快速充電解決方案提供商「iFaster甄快」今日完成了1000萬天使輪融資，由易津資本領(lǐng)投，用途為渠道網(wǎng)絡(luò)建設(shè)和產(chǎn)品的迭代。目前，針對電動車的充電需求，“e換電”等企業(yè)代表的換電方案是主流方案。CEO陳可說，換電方案存在三點(diǎn)問題：（1）鋰電池的放電深度不夠，續(xù)航里程不高；（2）換電站的點(diǎn)位不夠多，滿足不了全部騎手需求；（3）鋪設(shè)換電柜的成本高，占地面積大，對電網(wǎng)也有一定要求。是一門重資產(chǎn)的生意。但是換電解決了一個騎手的核心需求，能夠以快的速度拿到新的電池。此外，以iFaster甄快首*入的成都為例，成都的100000騎手中只有不到10%采用e換電的方案，大部分騎手還是用傳統(tǒng)的鉛酸電池進(jìn)行充電，這證明其他玩家還有充裕的進(jìn)入空間。綜上，徐可選擇用快充方案切入市場。騎手需要換用iFaster甄快的專用電池，用iFaster甄快提供的充電樁進(jìn)行充電。針對換電的幾個問題，快充方案都可以實(shí)現(xiàn)一定程度的優(yōu)化，（1）iFaster甄快的大容量鋰電池在平均12-30min的快速充電后，可以實(shí)現(xiàn)50-100km的續(xù)航；（2）騎手即來即充，不會存在換電柜沒有有電的電池的情況；（3）只需要安裝一個壁掛式/立柱式的充電樁，安裝成本低，占地面積小，不需要專用的電網(wǎng)。iFaster甄快的核心快充技術(shù)來自于一家研發(fā)新能源汽車快充電池的獨(dú)角獸公司。在“iFaster甄快”之前，陳可是“閃開來電”的CEO，閃開來電的主營業(yè)務(wù)是電動車充電站。兩者合作開發(fā)了電動車快充技術(shù)，有一定的技術(shù)壁壘。為了解決騎手買不起電池的問題，iFaster甄快提供租賃模式，騎手每月支付200多元的電池租賃費(fèi)，就可以在首年免費(fèi)充電。實(shí)際充電費(fèi)用約為每次2元。渠道方面，iFaster甄快已經(jīng)和麥當(dāng)勞，肯德基配送服務(wù)主流提供商楚蜀達(dá)成合作，全部電動車都使用iFaster甄快的解決方案。此外，iFaster甄快還獲得了美團(tuán)餓了么的10000訂單。此外，陳可說，如果電動車快充可以拓展到普通電動車用戶層面，閃開來電擁有的20000多個社區(qū)點(diǎn)位將成為強(qiáng)大的渠道資源。為了推動這一過程，iFaster甄快在和部分電動車生產(chǎn)廠商合作，生產(chǎn)配備快充電池的電動車。目前，iFaster甄快已經(jīng)在成都鋪設(shè)了1000個充電樁，首年的試運(yùn)營情況來看，毛利率達(dá)到50%，一年多時(shí)間實(shí)現(xiàn)了設(shè)備回本（充電樁的折舊周期大概為5年）。之后，iFaster甄快希望進(jìn)入北京、深圳、上海、武漢等城市。目前，「iFaster甄快」正在尋求Pre-A輪融資，期望融資200萬美金，估值1.2億。關(guān)于團(tuán)隊(duì)，CEO陳可為閃開來電的創(chuàng)始人，COO楊開書是原楚蜀配送的COO?！沂菢肺模藢W(xué)院創(chuàng)始成員，關(guān)注教育，文娛，智能硬件。超人學(xué)院結(jié)束后，我將會去清華讀書，并持續(xù)從事早期投資相關(guān)工作。：，歡迎一切觀點(diǎn)交流，歡迎一切需求和機(jī)會。如果有任何能幫到你的，請隨時(shí)聯(lián)系我：）

　　11月27日，在年度WISE2018新商業(yè)大會的現(xiàn)場，北京昌平科技園發(fā)展有限公司（簡稱“昌發(fā)展”）與集團(tuán)簽訂了全面合作協(xié)議，雙方將在企業(yè)孵化運(yùn)營空間、私募基金投資、媒體宣傳、數(shù)據(jù)共享等方面展開全面合作，并建立穩(wěn)固的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，昌發(fā)展總經(jīng)理王穎和總裁馮大剛代表雙方進(jìn)行了簽約。昌發(fā)展與集團(tuán)的業(yè)務(wù)條線具有很大協(xié)同空間，未來雙方將全面增進(jìn)空間、資金、服務(wù)等方面的系統(tǒng)聯(lián)動，充分整合雙方在企業(yè)資源、品牌宣傳、金融服務(wù)、優(yōu)惠政策、平臺空間及運(yùn)營等方面的優(yōu)勢，為的創(chuàng)投企業(yè)提供綜合服務(wù)的同時(shí)，加強(qiáng)人才聚集效應(yīng)，提高財(cái)政資金的利用效率和使用效益。經(jīng)過8年的發(fā)展，建立了豐富的創(chuàng)投企業(yè)資源網(wǎng)絡(luò)，并在媒體業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上將業(yè)務(wù)進(jìn)一步延伸至聯(lián)合辦公空間——氪空間，金融數(shù)據(jù)提供商——鯨準(zhǔn)，以及私募股權(quán)基金——氪基金等板塊。其中氪空間作為**眾創(chuàng)空間、國家雙創(chuàng)示范基地重點(diǎn)項(xiàng)目，為中小微企業(yè)提供定制化的便捷服務(wù)，已在南京、北京等地落地多個產(chǎn)業(yè)孵化器。媒體在一二級市場的資源優(yōu)勢和對于創(chuàng)業(yè)公司發(fā)展需求的深刻理解，也成為基金、鯨準(zhǔn)、氪空間等業(yè)務(wù)板塊的重要流量入口和聯(lián)動紐帶。昌發(fā)展作為昌平區(qū)**全資設(shè)立的產(chǎn)業(yè)生態(tài)投資運(yùn)營平臺，下轄三大業(yè)務(wù)板塊：資產(chǎn)管理——園區(qū)開發(fā)運(yùn)營，科技金融——母基金投資直投，產(chǎn)業(yè)服務(wù)——政策、商務(wù)、技術(shù)等多維度服務(wù)。深度布局回龍觀、創(chuàng)新基地、科技園區(qū)等昌平重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)60多萬平米空間，打造了包括孵化器、化實(shí)驗(yàn)室、人才公寓等業(yè)態(tài)組成的一站式產(chǎn)業(yè)生態(tài)平臺。自主管理的母基金已經(jīng)投資31支業(yè)內(nèi)基金，撬動社會資本138億元，間接投資中小微企業(yè)400余家。昌發(fā)展總經(jīng)理王穎在簽約現(xiàn)場表示，昌發(fā)展來自昌平，昌平坐擁著中關(guān)村科學(xué)城和未來科學(xué)城，號稱中國的大硅谷，“這次我們和基金、氪空間、媒體，以及鯨準(zhǔn)進(jìn)行的深度合作，也是希望通過昌發(fā)展管理的上百億規(guī)模的母基金體系、幾十萬平米的產(chǎn)業(yè)綜合體空間，以及聚焦在AI、物聯(lián)網(wǎng)、以及醫(yī)療方向的孵化平臺等資源，吸引更多的企業(yè)家到昌平創(chuàng)業(yè)，我們將和一起來攜手幫助更多的創(chuàng)業(yè)者實(shí)現(xiàn)大家的夢想，成為偉大的公司?！痹?1月28日WISE2018新經(jīng)濟(jì)峰會“潮水退后的投資堅(jiān)守與賦能”的圓桌對話上，王穎還分享了在資本市場發(fā)展放緩背景下的投資策略，昌發(fā)展將持續(xù)重點(diǎn)關(guān)注醫(yī)藥健康、新一代信息技術(shù)和智能制造領(lǐng)域的投資機(jī)會，打通產(chǎn)業(yè)鏈投資布局、充實(shí)技術(shù)背景投資團(tuán)隊(duì)；通過孵化器運(yùn)營前延對于技術(shù)驅(qū)動型項(xiàng)目的早期投資，更加關(guān)注成長期項(xiàng)目的商業(yè)落地以合理控制投資安全邊界；同時(shí)深化投后管理，加強(qiáng)被投企業(yè)與大型企業(yè)的生態(tài)鏈接，借助母基金體系整合融資對接，搭建公共服務(wù)平臺**被投企業(yè)降低投入、提高效率。在經(jīng)濟(jì)拐點(diǎn)、產(chǎn)業(yè)革新、資本御寒的背景下，創(chuàng)業(yè)企業(yè)更需要來自監(jiān)管機(jī)構(gòu)、戰(zhàn)略資本和創(chuàng)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的支持，馮大剛表示，“今天的一級市場，商業(yè)競爭非常激烈，融資環(huán)境更是充滿挑戰(zhàn)，在這樣艱難的環(huán)境中，我們更需要把全行業(yè)的目光，聚焦在那些有可能創(chuàng)造未來的新經(jīng)濟(jì)們身上，讓創(chuàng)投圈、資本圈，甚至全行業(yè)、全社會早一點(diǎn)看到他們的價(jià)值?！北敬渭瘓F(tuán)與昌發(fā)展的全面合作，也將給創(chuàng)業(yè)企業(yè)帶來更豐富、更貼合企業(yè)發(fā)展需求的多樣化服務(wù)資源包，助力企業(yè)更快、更好發(fā)展。

　　切勿用帶酸性或堿性的清潔劑擦洗，只需用柔軟的布沾少許工業(yè)酒精輕輕擦之即可光亮如新。因銅制品已經(jīng)作防氧化處理，切勿使用擦銅劑，護(hù)理方法與鈦金相同。